クリスマスのイブイブに伊藤元重先生の「経済教室」をちょこっと勉強してみる（4）地価が変わる時。
（12月14日の日経新聞より）
昨日までのおさらい：
（私の理解ですので、勘違いしている可能性が多大にありますです）
●金利（国債などの債券の利回り）が4％で、
ある土地の賃料が駐車場の運営などで年に100万円稼げる場合、
この土地の理論上の価格は
100万円 ÷ 4％ ＝ 2,500万円
●じゃあ、今みたいに超低金利の時は、地価はがんがん上がるはず。
例えば、金利が2％になったら、
100万円 ÷ 2％ ＝ 5,000万円 …… 2倍！
●1996年から公定歩合が0.5％とかの超低金利が続いてるのに、
なんでこの10年間地価は下がり続けてたわけ？
それは人々が「地価はまだ下がり続ける」と思ってたから。
というわけで、金利は下がったけど、人々は「地価が下がり続ける」
と予想してる状況をシミュレーションしてみよー。
（仮説）
●ある土地の賃料が、毎年100万円とする。税金とか無視。
●金利は4％ではなく、2％に低下してる。
●地価が毎年2％ずつ下がっていく、と多くの人が考えた場合。
その土地をＸ円で購入するとする。
収益は100万円なので、収益率は
収益率 ＝（100万円 ÷ Ｘ円）
地価が年々2％ずつ下がることによる損失（キャピタルロス）は、
損失率 ＝ 2％
よって、
純損益率 ＝（100万円 ÷ Ｘ円）− 2％
これが債券の利子率：2％と釣り合うとき、Ｘの値は、
っちゅうと、
⇔（100万円 ÷ Ｘ円）− 2％ ＝ 2％
⇔（100万円 ÷ Ｘ円）＝ 4％
⇔ 100万円 ＝ 0.04・Ｘ円
⇔ Ｘ円 ＝ 2,500万円 …… 冒頭の、金利が4％の時と同じ。
このシミュレーションの
金利が低くなっても、株価や地価がまだまだ下がり続けると
人々が予想している時は、株価や地価は低いままってこと。
これが90年代後半から、00年代前半の日本列島の不動産市場を表してる。
と同時に、最近の株価や地価の高騰は、人々が
「株価や地価はもう下げ止まったぞ。」
と考え始めたという、大きな意識の変化を示している。
ここ超重要。
でも、これからは金利が上がり始めるかもね。
そしたら、
（地価）＝（賃料）÷（金利）
の除数（分母）が大きくなるから、地価も下がる？
それは金利の上昇がどんな理由で起きるかによる。
結論から言えば、物価上昇率（インフレ率）の範囲内での
金利上昇は、資産価格には影響しない。
言い換えれば、実質金利が上昇してなければ
資産価格には影響は無い。
そして、今のところ実質金利の上昇は起きてない。
この結論部分はまだ勉強中なので、今日はもう寝よ。
